Эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Соглашаться ли на условия риэлторов? Зависит только от вас… Оказание услуги за обязанность продажи недвижимости

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
2. Стоимость вознаграждения агентства.
3. Срок действия договора.
4. Стоимость объекта недвижимости.
5. Реквизиты сторон.
6. Опись документов.
7. Кто и какие собирает справки.
8. Ответственность агентства.
9. Ответственность клиента.
10. О расторжении договора.

Смотрите также: Чем аргументировать повышенный уровень арендной платы

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

• подбор вариантов квартир;
• проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
• изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
• сбор необходимых справок и документов;
• подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
• проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение );
• подача документов на государственную и получение свидетельства о праве собственности;
• присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
• оформление ;
• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

• на рекламу квартиры;
• по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
• по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Смотрите также: Как разделить лицевой счет в квартире

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое , все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца .

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную . Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько );
2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение , передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

ДОГОВОР № 77

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5. РАСЧЕТЫ

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

• действия непреодолимой силы;
• утраты собственником дееспособности или его смерти;
• вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

Как подписать договор с агентством недвижимости, чтобы сделка прошла гладко и без неприятных последствий для обеих сторон? На все ли условия риэлторов следует соглашаться? Советы читателям дают сотрудники ЗАО «Юридическое бюро «Падва и Эпштейн»: специалист в области недвижимости и корпоративного права Ирина Зубкова и специалист в области недвижимости Ксения Тарасова.

- Каковы реальные обязанности риэлтора? Куда можно обратиться с жалобой, если они не исполняются должным образом?

В настоящее время к риэлторской деятельности применяются только нормы гражданского законодательства РФ, она не урегулирована специальными нормативными актами. Проект ФЗ «О риэлторской деятельности» с 1998 г. находится на рассмотрении в Государственной думе Федерального собрания РФ.

Общественные объединения риэлторов (Российская Гильдия Риэлтров и Московская Ассоциация Риэлторов) утвердили стандарты и правила профессиональной деятельности. С ними можно ознакомиться на сайтах РГР и МАР.

Обращаясь к риэлтору, нужно руководствоваться следующим правилом: все основные обязанности специалиста должны быть оговорены в заключаемом с клиентом договоре. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий применяются нормы гражданского законодательства РФ об ответственности сторон.

Что касается качества оказываемых услуг, то за него отвечает риэлтор (индивидуальный предприниматель) или агентство недвижимости (юридическое лицо), с которым заключен договор, соответственно, им вы можете предъявить письменную претензию или обратиться в объединение риэлторов (если агентство недвижимости, с которым заключен договор, является его членом).

Кроме того, вы имеете право подать соответствующее заявление в суд или обратиться с жалобой в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по контролю в области защиты прав потребителей (так как риэлторская деятельность подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей»).

- Агентство недвижимости продает мою квартиру. Его сотрудники требуют передать им все документы на нее. Стоит ли соглашаться на такие условия? Почему риэлторам недостаточно копий?

Это зависит от вида услуг, которые вам оказывает агентство недвижимости (далее - АН).

Так, услуги по оформлению необходимой документации на квартиру (например, получение технического паспорта, свидетельства о регистрации права собственности и др.) для последующего совершения сделки купли-продажи требует наличия у АН оригиналов, которые вы должны им передать по описи. При этом для оказания данного вида услуг АН потребуется нотариальная доверенность. Советуем не прописывать в доверенности право АН заключать договор купли-продажи квартиры, поскольку вашей собственностью никто, кроме вас, распоряжаться не должен.

Если АН оказывает услуги по поиску покупателя и сопровождению сделки, то наличие оригиналов не обязательно. Поскольку документы на квартиру являются вашими личными бумагами (так же, как и паспорт гражданина РФ), никто и ни при каких обстоятельствах не имеет права на их принудительное изъятие, кроме как по решению суда.

Для совершения сделки АН вправе ознакомиться с документами на квартиру в присутствии владельца, поэтому рекомендуем вам оставить в агентстве нотариально заверенные копии, а оригиналы хранить у себя.

- В договоре о покупке квартиры, который мне предложили заключить в агентстве недвижимости, содержатся довольно жесткие условия: не встречаться с продавцами объектов без риэлтора; не обращаться в другие фирмы и т. п. Законны ли такие требования?

Как уже было сказано ранее, все права и обязанности клиента и риэлтора регулируются договором, то есть соглашением двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Так, агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала (в данном случае принципал - это вы) не заключать аналогичных соглашений с другими агентами, действующими на указанной в документе территории, либо воздерживаться от осуществления на ней самостоятельной деятельности.

В договоре может быть предусмотрено и обязательство агента (то есть АН) не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, исполняющихся на территории, указанной в договоре (ст. 1007 ГК РФ).

Обычно АН, действуя в своих интересах, заключает с клиентом не конкретный вид договора, рекомендованный для данного случая гражданским законодательством РФ, а смешанный. Однако вы вправе потребовать внесения в него условий, которые вас будут устраивать, либо обратиться в другое АН.

В конечном счете только клиент решает, соглашаться ли на предложение АН. Если договор уже заключен, то вы обязаны соблюдать содержащиеся в нем условия.

- Я заключил с агентством недвижимости договор о продаже квартиры, но через указанный срок она не была продана. Должно ли агентство компенсировать мне невыполнение своих обязательств? Содержатся ли в законодательстве какие-нибудь указания на этот случай?

Как уже отмечалось выше, осуществление риэлторской деятельности подпадает под действие Закона «О защите прав потребителей» (далее - Закон). Так, в соответствии со ст. 27 Закона исполнитель обязан осуществить оказание услуг в срок, установленный соответствующими правилами или договором об оказании услуг.

Ст. 28 Закона устанавливает последствия нарушения исполнителем сроков оказания услуг. Потребитель по своему выбору вправе:

назначить исполнителю новый срок (при этом стоимость услуг остается неизменной);

поручить оказание услуг третьим лицам или осуществить их своими силами (и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов);

потребовать уменьшения цены за оказание услуг;

отказаться от исполнения договора об оказании услуг (при этом цена оказанных услуг, как правило, возвращается потребителю);

потребовать полного возмещения убытков, причиненных в связи с нарушением сроков оказания услуг.

В случае нарушения сроков оказания услуг исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 3 % от цены оказания услуг. Договором может быть установлен и более высокий размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что указанные выше требования не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков оказания услуг произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (независимо от тех условий, которые указаны в договоре).

- С риэлторской фирмой заключен договор на покупку квартиры. Срок его действия заканчивается через месяц. Квартира выбрана, и риэлтор настаивает, чтобы мы внесли за нее деньги, заложив их в депозитную ячейку банка. Свое требование он объясняет тем, что в противном случае другие клиенты смогут перекупить объект. Правомерно ли это?

Как правило, открытие банковской ячейки производится в день совершения сделки купли-продажи квартиры, перед подписанием договора и сдачей документов на государственную регистрацию.

Требование риэлтора не совсем обоснованно, так как даже внесение денежных средств до дня совершения сделки не является гарантией того, что продавец заключит договор купли-продажи именно с вами.

В вашей ситуации можно подписать предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым вы обязуетесь купить именно эту квартиру, а продавец обязуется продать ее именно вам по оговоренной цене.

Также в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения сторонами может быть заключено соглашение о задатке (авансе), его сумма в этом случае не имеет значения.

- Я решила продать однокомнатную квартиру в центре и купить двухкомнатную в спальном районе. Обратилась за помощью в агентство недвижимости. Заключила договор и внесла аванс, но вскоре самостоятельно нашла подходящие мне варианты. Могу ли я рассчитывать на возвращение аванса?

В данном случае необходимо проверить условия договора, в частности порядок расчетов и порядок прекращения его действия. Имеет значение также и вид договора.

Например, по договору поручения доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него в любое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно. В ст. 978 ГК РФ указывается, что если договор прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а если поверенному причиталось вознаграждение - уплатить его соразмерно выполненной работе.

При заключении договора возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ вы вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. При этом данная норма носит императивный характер и в силу п. 2 ст. 9 ГК РФ не может быть изменена соглашением сторон. Если в соответствии с таким договором услуга вам еще не оказана, например покупатель на квартиру не найден, то вы возмещаете АН только понесенные им убытки (например, расходы на электрика, которого вызвали в вашу квартиру для проверки показаний счетчика и получения справки из ЖЭУ об отсутствии задолженности и пр.). Вознаграждение в этом случае не уплачивается. Если какие-либо услуги уже оказаны, то вы компенсируете соразмерную сумму (при этом должен быть составлен акт об оказанных услугах).

В любом случае вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон, в котором установите порядок оплаты вознаграждения риэлтора и пр. Обращаем внимание, что в заключенном с АН договоре уже могут содержаться условия, предусматривающие как порядок оплаты вознаграждения в случае расторжения договора, так и запрет на самостоятельный поиск квартиры, а также ответственность клиента за нарушение этого требования.

- Как юридически правильно оформить передачу задатка риэлторской фирме, чтобы не потерять эти деньги в случае, если сделка не состоится по вине продавца квартиры? Вправе ли агентство требовать задаток, если оно не является собственником продаваемого объекта?

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы.

Когда вы подписываете соглашение о задатке с АН, то этот документ не является гарантией заключения впоследствии договора купли-продажи с продавцом квартиры, поскольку задатком нельзя обеспечить обязательства третьего лица, даже если третье лицо заключило договор на оказание услуг с тем же АН. Таким образом, соглашение о задатке должно быть подписано между вами и продавцом квартиры.

Как правило, на практике АН составляет соглашение между покупателем и продавцом и выступает в роли посредника. Делается это для того, чтобы заинтересованные лица не встретились до момента совершения сделки и не договорились самостоятельно, без участия АН. Нельзя утверждать, что такой способ является безопасным и законным. Поэтому настаивайте на личной встрече с продавцом, пусть даже в присутствии представителя АН, для подписания соглашения о задатке и передачи денег. Это позволит вам удостовериться в реальном существовании продавца и его дееспособности во избежание в будущем признания сделки недействительной.

- Собираюсь продавать квартиру. Допустим, я заключу с агентством договор о продаже за определенную сумму, а ситуация на рынке изменится, и цены упадут - обязано ли в этом случае агентство выполнить условия договора?

В договоре с АН будет указана цена, за которую вы продаете квартиру.

Изменение цен на недвижимость, скачки курса валют, мировой кризис признаются существенным изменением обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Вам должны предложить заключить дополнительное соглашение о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. В этом случае АН не несет ответственности за неисполнение договора.

Процесс взаимоотношений клиентов с риэлторами зачастую вызывает немало вопросов. С кем именно заключать договор - со специалистом, который будет проводить сделку, или с агентством, где он работает? За что именно отвечает риэлтор? Наконец, можно ли рассчитывать на компенсацию, если вам оказали некачественную услугу? Попробуем разобраться.

Обратная сторона закона

БН уже рассказывал своим читателям, как выбрать агента по недвижимости и зачем нужен такой специалист. Имеет смысл подробней остановиться на юридических особенностях взаимоотношений риэлторов и их клиентов. С 2002 года в России отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности. С тех пор государство фактически не контролирует профессию: нет определения риэлторской услуги, общепринятых требований к работе агентств и их сотрудников. А единственным документом, который регулирует отношения профессиональных операторов этого рынка с клиентами, является заключаемый между ними договор. Обязательные требования к нему, опять же, отсутствуют.

Агентства предлагают клиентам различные виды соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ и вполне законны. Выбор конкретной формы соглашения зависит от особенностей проводимой сделки и объема оказываемых агентством услуг.

Если работа будет вестись по эксклюзивному договору, то здесь соглашение необходимо заключать с агентством недвижимости, поскольку именно оно гарантирует исполнение обязательств по сделке. В том числе - отвечает за действия агента перед клиентом. Со стороны агентства подпись под договором ставит генеральный директор либо назначенный им представитель. Заключать соглашение с частным агентом возможно лишь в том случае, если он имеет статус индивидуального предпринимателя. Только так он может дать своему клиенту какие-либо гарантии.

Учитывая, что законодательные требования к содержанию агентского договора отсутствуют, объем ответственности, которую компания или ее сотрудник несет перед клиентом, нужно обязательно подробно прописывать в самом документе.

Клиенту имеет смысл запомнить, что он имеет полное право настаивать, чтобы в типовой договор, который ему предложит агентство, были внесены те или иные дополнительные пункты. Конечно, если они не нарушают действующее законодательство.

Наряду с основным соглашением на оказание услуг агентством часто заключают с клиентами договор поручения. К примеру, если клиент не хочет самостоятельно регистрировать право собственности, заниматься сбором необходимых для проведения сделки документов и т.д., то за него это делает агент.

Впрочем, по мнению экспертов, договоры поручения могут нести потенциальную опасность для клиентов, поэтому к их заключению нужно относиться предельно внимательно, четко представляя, какие именно действия и в каком объеме вы поручаете.

Проверяем чистоту

Во многих агентских соглашениях сказано, что риэлтор обязан , который хочет приобрести его клиент. Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности. По закону о государственной регистрации прав на недвижимость (122-ФЗ) - зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд. А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб.

Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб. То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию. Впрочем, по словам юристов, это все скорее теория, на практике же доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально.

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца. Клиенту необходимо отдавать себе отчет в том, что - даже если агентство провело свою работу без ошибок. К примеру, если после регистрации прав покупателя неожиданно объявился наследник, о существовании которого никому не было известно.

В ответе за сделку

В отсутствии законодательного регулирования риэлторской деятельности все конфликты между агентами и их клиентами решаются исходя из положений Закона о защите прав потребителей. В соответствии с 29-й статьей этого документа в случае расторжения договора с агентством недвижимости потребитель может требовать «полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы».

Однако, по словам специалистов, случаи, когда риэлтор выплачивал компенсацию клиенту, встречаются крайне редко. На практике ответственность риэлтора практически всегда ограничивается суммой полученных им комиссионных. Прописанные в договоре штрафы и неустойки редко принимаются судами - любые формы заключенных между сторонами соглашений служители Фемиды квалифицируют как договоры возмездного оказания услуг. А главная особенность таких соглашений состоит в том, что в случае их одностороннего расторжения взыскать неустойку практически невозможно.

В сухом остатке получаем следующее: судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами на сегодня не сложилась. Во многом из-за того, что регулирования , правовых норм и обязательной имущественной ответственности риэлторов сегодня не существует.

Клиентам остается уповать лишь на то, что добросовестные агентства недвижимости дорожат своей репутацией, что может служить определенной гарантией качества их услуг.

Плюс к этому, случаи мошенничества на вторичном рынке жилья давно уже не носят массового характера. Здесь свою роль сыграла как система государственной регистрации прав, так и значительная работа профессионального сообщества по популяризации цивилизованного рынка жилья.

Дополнительной гарантией для клиента может стать членство агентства, выбранного в качестве посредника, в каком-либо профессиональном объединении, поскольку ответственность их членов, как правило, застрахована. В случае форс-мажора это в той или иной степени покроет финансовые потери клиента.

Возможно, имеет смысл самостоятельно застраховать титул собственности. Стоимость такой услуги зависит от стоимости жилья и срока страхования.
В любом случае нужно помнить: стопроцентной гарантии чистоты сделки вам никто не даст. Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно.

Текст: Сергей Бардин, Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок